Een appartement voorbereiden voor de volgende huurder

De goedkoopste maand van een huurperiode is degene die niet plaatsvindt. De meeste lege maanden worden bepaald in de twee weken nadat de vorige huurder vertrekt. Dit artikel legt uit hoe een wissel in een appartement in Valencia wordt gedaan zodat de leegstand in dagen wordt gemeten: wat er gebeurt voordat de huurder vertrekt, wat er in de 48 uur daarna gebeurt, en wat nu gerepareerd moet worden in plaats van tijdens de volgende huurperiode.

De leegstand begint voordat de huurder vertrekt

Tegen de tijd dat een huurder de sleutels overdraagt, is de duur van de leegstand meestal al bepaald. Drie dingen zijn gebeurd of juist niet.

De einddatum was bekend en werd aangehouden. Een contract voor bepaalde tijd heeft een einddatum op papier; een huurder voor onbepaalde tijd geeft opzegging. In beide gevallen moet het appartement al op de markt staan, met foto’s en een bezichtigingsplan, voordat de huidige huurder vertrekt. Bezichtigingen in de laatste twee weken van een huurperiode zijn normaal in Valencia als de huurder hier netjes van tevoren over wordt geïnformeerd.

De inventaris van het begin van de huurperiode bestaat. Als de check-in goed is gedaan, met foto’s en een ondertekende lijst, duurt de check-out een uur en wordt de fianza geregeld op basis van bewijs. Als dit niet het geval is, wordt de check-out een discussie en blijft het appartement leeg terwijl de discussie loopt.

De bekende problemen zijn genoteerd. De huurder weet welke kraan lekt en welke luik haperen. Vraag dit een week voordat ze vertrekken. Een vertrekkende huurder vertelt meestal graag alles.

De 48 uur nadat de sleutels zijn ingeleverd

Check-out en inventaris

Loop het appartement na met de check-in lijst. Fotografeer elke kamer, elk apparaat, de binnenkant van de oven en koelkast, het matras, de muren achter meubels. Maak onderscheid tussen schade en slijtage: een beschadigde muur na zes maanden is slijtage, een brandplek op het aanrecht is schade. Lees de meters af. Test elke sleutel.

Beslissing over de fianza

Beslis dezelfde dag over de fianza, met de foto’s, en informeer de huurder schriftelijk. Vertraging kost goodwill en kan volgens de Spaanse wet geld kosten. Een nette, gedocumenteerde afwikkeling zorgt er ook voor dat de huurder een goede beoordeling achterlaat, en beoordelingen zorgen voor de volgende huurder.

De schoonmaak

Een turnover schoonmaak is geen wekelijkse schoonmaak. Het is een professionele schoonmaak tot het niveau dat een onbekende bij aankomst accepteert: oven, afzuigkap, binnenkasten, ramen, luiken, balkon, kalkaanslag in de badkamer, het wasmachinelade, onder de bedden. Linnen gewassen of vervangen. Prullenbakken geleegd en gedesinfecteerd. In Valencia moet een appartement dat zelfs maar een paar dagen gesloten is geweest in de zomer geventileerd worden en gecontroleerd op vochtgeur voordat iemand het bezichtigt.

De kleine reparaties

De druppel, het luik, het losse scharnier, de lamp, het badkamerkit dat grijs is geworden. Elk kost maar enkele minuten en is het eerste wat een bezichtigende opvalt. Een beheerder met onderhoudspersoneel doet dit tijdens hetzelfde bezoek als de schoonmaak. Een eigenaar die vanuit het buitenland een loodgieter regelt voor een druppelende kraan wacht twee weken.

Foto’s en vermelding bijwerken

Als het appartement is veranderd, nieuwe foto’s. Zo niet, controleer dan of de advertentie actief is, de prijs seizoensgebonden is en de beschikbaarheidsdatum klopt. Een advertentie die zegt "beschikbaar vanaf de 1e" terwijl het appartement al klaar is sinds de 20e betekent tien verloren dagen.

Wat nu repareren, niet later

Sommige dingen zijn goedkoop tussen huurders en duur tijdens een huurperiode. Repareer ze in de leegstand, ook als ze nog niet kapot zijn.

Alles waar een huurder in de winter over zal bellen. Appartementen in Valencia zijn koud van december tot februari, en de verwarming die de hele zomer genegeerd werd, wordt getest op de eerste koude nacht. Controleer of de warmtepomp zowel verwarmt als koelt, de gasboiler werkt, de radiatoren ontlucht zijn. Een huurder die op zondag in januari belt over de verwarming is een oproep die een controle van tien minuten in oktober had kunnen voorkomen.

Wifi. Test de snelheid, herstart de router, controleer of het contract actief is. Voor een huurder voor bepaalde tijd die thuiswerkt is wifi het eerste wat ze testen en het eerste waarover ze klagen.

Sloten en sleutels. Tel de sleutels. Als er een set ontbreekt en het appartement wordt voor bepaalde tijd verhuurd, vervang dan de cilinder. Dat kost minder dan het eerste probleem dat het voorkomt.

Matras en banken. Deze hebben een levensduur tijdens huurperiodes. Een matras die versleten is, wordt genoemd in het eerste bericht en de laatste beoordeling.

Airconditioningfilters. Maak ze schoon bij elke wissel. Een apparaat dat in juni stinkt bij inschakelen, is een apparaat dat in de winter niet is schoongemaakt.

Kit en voegen. Badkamers in Valencia worden vochtig. Het vervangen van badkamerkit kost een uur en laat een vermoeide badkamer er onderhouden uitzien.

Luiken en jaloezieën. Buitenluiken die haperen of scheef hangen zijn de meest voorkomende "kleine" klacht in oudere gebouwen in Valencia en een van de meest zichtbare vanaf de straat.

Inrichting voor de huurder die je echt wilt

Voor een huurperiode voor bepaalde tijd is het meubilair onderdeel van het product. De huurder is een expat professional, een verhuisde werknemer, een gezin tussen huizen of een bezoekende academicus. Ze beoordelen het appartement in het eerste uur. Wat ze zoeken is niet decoratief. Het is functioneel en compleet.

Een bureau en een goede stoel. Een bed dat geen slaapbank is. Genoeg keukenmateriaal om de eerste avond een echte maaltijd te koken: pannen, scherpe messen, een waterkoker of koffiezetapparaat. Dekbedden en zware dekens voor de winter, niet alleen zomerse lakens. Vloerkleden op tegelvloeren. Verduistering in de slaapkamer. Een droogrek, want de meeste appartementen in Valencia hebben geen droger. Een stofzuiger en een strijkijzer.

Dit is allemaal niet duur. Het verschil tussen een appartement dat binnen drie dagen verhuurd is en een dat wordt bekeken en afgewezen. Het is ook wat Globexs vraagt bij het plaatsen van expat huurders, dus een appartement dat aan deze standaard is ingericht, gaat voor in de rij.

De kalender

Het laatste deel van een korte leegstand is timing. Contracten in Valencia eindigen in clusters: augustus, december, juni. Als meerdere appartementen van een eigenaar in dezelfde week eindigen, stapelen schoonmaak en reparaties zich op en groeit de leegstand. Bij een portefeuille wordt de wisselkalender maanden van tevoren gepland zodat schoonmakers en onderhoudspersoneel niet bij zes appartementen op dezelfde ochtend zijn. Bij een enkel appartement betekent dit dat je einddata kiest die in sterke verhuurmaanden vallen en een wissel in de eerste helft van augustus vermijdt.

Het goed en in één keer doen

Een wissel die goed wordt gedaan duurt twee tot vier dagen van sleutels in tot sleutels uit. Een wissel die stukje bij beetje wordt gedaan, vanuit een ander land, met een schoonmaker gevonden via een website en een loodgieter via een aanbeveling, duurt drie tot zes weken en kost een maand huur aan lege dagen.

Nestor verzorgt wissels voor enkele appartementen en portefeuilles in Valencia met eigen schoonmaak- en onderhoudspersoneel, zodat schoonmaak, reparaties en inventaris tijdens hetzelfde bezoek plaatsvinden. Als jouw appartement aan het einde van een huurperiode komt en je het binnen enkele dagen weer op de markt wilt hebben, stuur dan het adres, de einddatum en de huidige situatie.

Laat de volgende wissel regelen

Veelgestelde vragen

Hoe lang moet een appartement leegstaan tussen huurders? Met de volgende huurder klaarstaan en een professionele wissel, twee tot vier dagen. Zonder planning is de leegstand vaak enkele weken.

Wat is inbegrepen bij een turnover schoonmaak? Een grondige schoonmaak van het hele appartement inclusief oven, afzuigkap, kasten, ramen, luiken, kalkaanslag in de badkamer en apparaten, plus vers linnengoed en een controle op vocht en geur.

Hoe regel ik de fianza zonder geschil? Maak een gefotografeerde, ondertekende inventaris bij check-in, herhaal die bij check-out, onderscheid schade van normale slijtage, en informeer de huurder schriftelijk dezelfde dag over de beslissing.

Wat moet een gemeubileerd appartement voor bepaalde tijd in Valencia bevatten? Een echt bed, een bureau en stoel, een volledig uitgeruste keuken, winterbeddengoed, vloerkleden op tegels, verduistering in de slaapkamer, een droogrek, een stofzuiger en strijkijzer, en betrouwbare wifi.

Wanneer is de slechtste tijd voor een wissel in Valencia? De eerste helft van augustus, wanneer veel contracten tegelijk eindigen en de vraag het laagst is. Kies einddata die bij voorkeur in september of januari vallen.

Kan Nestor een appartement voorbereiden tussen huurders als ik niet de volledige beheerservice gebruik? Ja. Schoonmaak, onderhoud en voorbereiding van het appartement kunnen als aparte diensten worden afgenomen; de meeste eigenaren beginnen hiermee en dragen later de rest over.