Nuevas normas para pisos turísticos en Valencia: qué pueden hacer los propietarios ahora
Última actualización: 26 de septiembre de 2026
Desde mayo de 2024, las nuevas licencias turísticas en zonas residenciales de Valencia estuvieron suspendidas. La pausa terminó y lo que la sustituyó es permanente. Las normas para pisos turísticos que Valencia aprobó el 31 de marzo de 2026 establecen límites estrictos por barrio, distrito y manzana, y deciden qué pisos pueden convertirse en alquileres turísticos. Este artículo explica qué cambió, qué significa para los titulares de licencias y posibles solicitantes, y qué puede hacer un propietario en su lugar o junto a ello: un alquiler amueblado de medio plazo o un alquiler a largo plazo.
Qué cambió en 2026
Valencia sustituyó su congelación temporal de nuevas licencias turísticas por límites permanentes de saturación que se aplican a todos los distritos excepto Ciutat Vella.
La congelación fue una moratoria aprobada por el ayuntamiento el 28 de mayo de 2024 y prorrogada en 2025. El 31 de marzo de 2026 el pleno municipal dio la aprobación definitiva a un cambio en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que cubre todo el alojamiento turístico: hoteles, bloques de apartamentos turísticos y pisos turísticos (viviendas de uso turístico). Se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) el 4 de mayo de 2026 y entró en vigor 15 días hábiles después, a finales de mayo de 2026, sustituyendo la moratoria.
Ciutat Vella, el centro histórico, tiene su propio Plan Especial con reglas específicas sobre alojamiento turístico, por lo que los propietarios allí deben consultar ese plan en lugar de las cifras que se indican a continuación.
Los tres límites
Las nuevas normas miden la presión turística con 3 indicadores, y no se puede autorizar un nuevo piso turístico si con ello se supera alguno de los límites.
Indicador | Qué se mide | Límite | Aplicado a |
|---|---|---|---|
Plazas turísticas | Todas las plazas turísticas (hoteles, apartamentos turísticos, pisos turísticos) como porcentaje de residentes empadronados | 8% | Cada barrio y cada distrito |
Pisos turísticos | Pisos turísticos y unidades de apartamentos turísticos como porcentaje del total de viviendas | 2% | Cada barrio y cada distrito |
Locales en planta baja | Unidades en planta baja en uso turístico como porcentaje del total de unidades en planta baja | 15% | Cada manzana catastral |
Las cifras varían: se recalculan conforme se conceden o caducan licencias, y los datos de residentes y viviendas se actualizan anualmente. Según las normas, el ayuntamiento publica mapas de saturación y un censo público de alojamientos turísticos con licencia, el CATAV, en su web. Un barrio abierto hoy puede cerrarse el mes siguiente, por lo que conviene comprobar el estado el día que se consulte.
Qué pisos aún pueden ser turísticos
Incluso en un barrio por debajo de los límites, un nuevo piso turístico en un edificio residencial debe estar en planta baja o primera planta, bajo todas las viviendas del edificio, con entrada propia desde la calle y con escaleras y ascensor propios.
No puede usar la entrada de los residentes ni zonas comunes. Esto descarta una nueva licencia turística para el típico piso en planta alta de un edificio residencial, en cualquier zona donde se apliquen las nuevas normas. Además, hay dos condiciones adicionales:
Comunidad de propietarios. Desde el 3 de abril de 2025, la ley española exige la aprobación previa y expresa de la comunidad de propietarios para un nuevo piso turístico: 3/5 de los propietarios, que también deben poseer 3/5 de las cuotas de participación.
Registro autonómico. La Generalitat Valenciana requiere un informe municipal favorable de compatibilidad urbanística antes de que un piso turístico pueda inscribirse en el registro turístico autonómico, y el número de registro debe aparecer en cada anuncio.
Escenario típico: un propietario extranjero compró un piso en tercera planta en Ruzafa para alquilarlo a turistas una vez terminada la moratoria. Ese plan ahora está cerrado porque el piso está por encima de la primera planta de un edificio residencial. La opción realista es entre un alquiler amueblado de medio plazo y un alquiler a largo plazo.
Si ya tienes una licencia turística
Un piso que ya tiene licencia y registro válidos no está obligado a cerrar: los nuevos límites regulan el alojamiento turístico nuevo, y los pisos con licencia existente cuentan para esos límites.
Cuatro reglas son ahora más importantes que antes:
Renovación cada 5 años. El registro autonómico es válido por 5 años. Para renovarlo, debe presentarse una nueva declaración en el mes anterior a su vencimiento, con un informe municipal actualizado y favorable, y el piso debe cumplir las normas vigentes en ese momento. Un registro no renovado se cancela.
La venta no transfiere automáticamente el registro. Cuando un piso turístico registrado cambia de propietario, salvo por herencia, el nuevo propietario debe presentar una nueva declaración con un informe favorable según las normas vigentes en ese momento.
Los periodos declarados cuentan. Cada piso turístico declara los periodos en que opera, y puede ser dado de baja si durante un periodo declarado turístico se alquila como vivienda o con contrato temporal.
Seguro. El operador debe tener un seguro de responsabilidad civil para la actividad turística. Una póliza limitada a cobertura residencial no es válida.
Si decides abandonar el uso turístico definitivamente, las nuevas normas también ofrecen a los pisos turísticos que cumplan ciertas condiciones un plazo de 1 año desde mayo de 2026 para solicitar el cambio a uso residencial, siempre que cumplan los estándares para ser vivienda.
Cambiar a un alquiler amueblado de medio plazo
Un alquiler de medio plazo es un contrato temporal amueblado de 1 a 11 meses (arrendamiento de temporada), y no necesita licencia turística.
Según la ley autonómica, un alquiler de 11 días o más a la misma persona no es un alquiler turístico, y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) española trata el arrendamiento de temporada como categoría distinta del alquiler de la vivienda habitual del inquilino. Los inquilinos son personas en Valencia por una razón con fecha de fin: un destino laboral, una reubicación, un semestre, una familia entre casas.
Dos condiciones lo mantienen dentro de la legalidad. La necesidad debe ser realmente temporal, con la razón y la fecha de fin en el contrato; un piso que sea en realidad la vivienda habitual del inquilino se rige por las normas de alquiler residencial. Y el piso debe comercializarse como alquiler, no por canales turísticos, porque la ley autonómica presume uso turístico cuando se usan canales turísticos. Las normas nacionales pueden cambiar: a finales de septiembre de 2026 el gobierno español preparaba un decreto sobre alquileres temporales y de habitaciones aún no aprobado, por lo que conviene comprobar la situación actual antes de firmar.
Para un piso turístico anterior, el cambio suele ser pequeño. El mobiliario está; lo que cambia es el estándar: un escritorio y una silla adecuada, ropa de cama de invierno, cocina completa y wifi fiable importan más que una cesta de bienvenida. La lista de comprobación está en preparar un piso para el próximo inquilino.
O un alquiler a largo plazo
Un alquiler a largo plazo es un contrato residencial estándar bajo la LAU, en el que el piso se convierte en la vivienda del inquilino por hasta 5 años con un arrendador particular y 7 años con un arrendador empresa.
El inquilino puede marcharse tras 6 meses con 30 días de preaviso, y la fianza legal es de 1 mes de renta. Es adecuado para un piso sin amueblar o más antiguo, en una ubicación fuera de las zonas que buscan los expatriados, y para un propietario que quiere una cifra predecible y poca implicación. La comparación completa está en alquiler de medio plazo o largo plazo: cuál es adecuado para tu piso en Valencia.
Dónde encaja Nestor
Nestor gestiona alquileres de medio y largo plazo en Valencia para propietarios en el extranjero, propietarios locales y empresas con carteras de apartamentos, con un solo equipo, un contrato y una tarifa mensual fija.
Para un piso que abandona el uso turístico, eso significa búsqueda de mobiliario y preparación del piso; publicación en los principales portales de alquiler y en Globexs, la plataforma del grupo para alquileres amueblados de medio plazo a expatriados y profesionales; entrada y salida con fianzas e inventario; limpieza entre inquilinos; línea de ayuda 24/7 para inquilinos; y asesoramiento sobre la ley de alquiler española. Las reparaciones que superen un umbral acordado son aprobadas por el propietario antes de comenzar. Véase todos los servicios y qué hace realmente un gestor de alquileres.
Si las nuevas normas han cambiado tus planes para un piso en Valencia, envía la dirección, el tamaño y la situación actual. Recibirás una propuesta escrita con tarifa mensual fija, sin visita y sin compromiso. Solicita una propuesta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo conseguir aún una nueva licencia turística en Valencia?
En casos limitados. El barrio y distrito deben estar por debajo de los límites del 8% y 2%, y en un edificio residencial el piso debe estar en planta baja o primera planta, bajo todas las viviendas, con acceso propio desde la calle. La comunidad de propietarios también debe aprobarlo.
¿Se acabó la moratoria de pisos turísticos en Valencia?
Sí. La moratoria iniciada el 28 de mayo de 2024 fue sustituida por normas permanentes aprobadas el 31 de marzo de 2026 y vigentes desde finales de mayo de 2026. Las nuevas solicitudes se evalúan según los límites de saturación.
¿Las nuevas normas cierran los pisos turísticos existentes?
No. Regulan el alojamiento turístico nuevo. Un piso existente sigue operando mientras su licencia y registro sean válidos, y el registro debe renovarse cada 5 años.
¿Los límites se aplican en Ciutat Vella?
No. Ciutat Vella tiene su propio Plan Especial con reglas propias sobre alojamiento turístico, y los propietarios allí deben consultar ese plan.
¿Un alquiler de medio plazo es un alquiler turístico?
No. En la Comunidad Valenciana un alquiler turístico es una estancia de hasta 10 días por el mismo huésped. Un alquiler amueblado de medio plazo es un contrato temporal bajo la ley de alquiler española y no necesita licencia turística, siempre que la necesidad del inquilino sea realmente temporal.
¿Mi comunidad de propietarios tiene voz?
Para un nuevo piso turístico, sí: desde el 3 de abril de 2025 necesita la aprobación de 3/5 de los propietarios, que posean 3/5 de las cuotas de participación. Los propietarios que ya operaban bajo las normas turísticas antes de esa fecha pueden continuar.
Si vendo un piso con licencia turística, ¿el comprador la conserva?
No automáticamente. Un nuevo propietario, salvo herencia, debe presentar una nueva declaración con un informe municipal favorable según las normas vigentes en ese momento.
¿Nestor puede gestionar mi piso como alquiler de medio plazo?
Sí. Nestor gestiona alquileres de medio plazo de 1 a 11 meses y alquileres a largo plazo en Valencia, con publicaciones en los principales portales y en Globexs para inquilinos expatriados y profesionales. La tarifa es fija mensual, y se envía una propuesta escrita sin visita y sin compromiso.
