Alquilar su piso en Valencia: cómo funciona en 2026
Muchos propietarios que viven fuera de España tienen un piso en Valencia, como inversión o como segunda residencia para el futuro. Quien quiere alquilarlo se encuentra enseguida con las mismas preguntas: ¿se puede todavía alquilar a turistas, quiénes son los inquilinos, cuánto rinde y cómo tributa si no vive en España? Esta guía las responde para 2026.
Respuesta rápida: en 2026 un piso en Valencia se puede alquilar de tres maneras. El alquiler turístico ya no es posible para la mayoría de los pisos desde las nuevas normas de 2026. El alquiler de temporada, amueblado de 1 a 11 meses a expatriados y profesionales, es el que más rinde al mes, pero exige más trabajo. El alquiler de larga duración da unos ingresos estables con un contrato de hasta 5 años. Si vive en la UE, paga en España un 19 % sobre los ingresos netos del alquiler.
Tres formas de alquilar
Turístico | De temporada | De larga duración | |
|---|---|---|---|
Estancia por inquilino | hasta 10 días | de 1 a 11 meses | hasta 5 años (7 si el arrendador es una empresa) |
Licencia | sí, y ya no se concede para la mayoría de los pisos | no | no |
Inquilinos | turistas | expatriados, profesionales, estudiantes con un motivo temporal | familias e inquilinos locales que hacen del piso su hogar |
Mobiliario | amueblado | amueblado, todo incluido | a menudo sin amueblar |
Trabajo para el propietario | mucho | moderado, en cada cambio de inquilino | poco |
Alquiler turístico: casi nunca es una opción desde 2026
El 31 de marzo de 2026 Valencia aprobó normas definitivas que sustituyen la moratoria de nuevas licencias turísticas. Ahora hay límites estrictos por barrio y distrito. En un edificio residencial, un nuevo piso turístico solo es posible en planta baja o primera, por debajo de todas las viviendas y con acceso propio desde la calle. Además, la comunidad de propietarios tiene que aprobarlo.
Para el piso típico en una planta alta, el alquiler turístico queda descartado. Todos los detalles están en las nuevas normas de pisos turísticos en Valencia.
Alquiler de temporada a expatriados y profesionales
En el alquiler de temporada, el inquilino alquila el piso amueblado de 1 a 11 meses con un contrato de temporada (arrendamiento de temporada). No hace falta licencia turística. Los inquilinos son personas que están en Valencia por un motivo concreto y temporal: un destino de trabajo, un traslado, un semestre, una familia entre dos viviendas.
En qué fijarse:
Un motivo temporal real. El contrato indica el motivo de la estancia y una fecha de fin que encaje con él. Los tribunales españoles miran la finalidad real del alquiler, no la etiqueta del contrato. Un contrato sin un motivo temporal real puede tratarse como un alquiler de vivienda habitual, con las protecciones que eso conlleva.
Las normas están cambiando. Un decreto del Gobierno del 29 de septiembre de 2026 limitó los contratos de temporada a 12 meses con un motivo por escrito. El Congreso lo rechazó el 2 de octubre de 2026, así que ya no se aplica, pero el Gobierno quiere volver a introducir estas normas. Un contrato con un motivo concreto y una fecha de fin que encaje le protege en ambos casos. Más en el registro de alquileres tras la sentencia del Supremo.
La fianza se deposita en la Generalitat Valenciana.
Lo que esperan los inquilinos: un piso totalmente amueblado, wifi y un precio mensual que incluya los suministros. La lista habitación por habitación está en amueblar un piso para inquilinos de media estancia.
Alquiler de larga duración
En el alquiler de larga duración, el piso se convierte en la vivienda habitual del inquilino, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El contrato dura hasta 5 años si alquila como particular, o 7 años si alquila una empresa. El inquilino puede irse a partir de los 6 meses con 30 días de preaviso, y la fianza legal es de una mensualidad.
Encaja con un piso sin amueblar o más antiguo, una zona alejada de donde buscan los expatriados y un propietario que quiere una cifra previsible y poco trabajo. La comparación completa está en alquiler a medio o largo plazo.
¿Cuánto rinde?
A finales de 2026, un piso amueblado de uno o dos dormitorios en Valencia se alquila por unos 1.300 a 2.500 € al mes. Esa es la renta bruta. Lo que le queda depende de los gastos:
el IBI, el impuesto anual sobre la vivienda;
las cuotas de la comunidad y el seguro de hogar;
en el alquiler de temporada: suministros, wifi, limpieza entre inquilinos y desgaste del mobiliario;
las semanas vacías entre dos inquilinos;
la gestión, si no la hace usted;
el impuesto sobre la renta en España.
En un escenario típico, un piso alcanza una rentabilidad bruta del 7,8 % sobre el precio de compra y una rentabilidad neta de alrededor del 3,5 % sobre la inversión total. Cómo calcularlo para su piso está en rendimiento del alquiler en Valencia: bruto y neto.
Impuestos si vive fuera de España
La renta de un piso en Valencia tributa en España aunque usted viva en otro país. Se declara con el Modelo 210.
Los residentes en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein pagan un 19 % sobre los ingresos netos: la renta menos los gastos deducibles, como el IBI, la comunidad, el seguro, las reparaciones, la gestión y la amortización. Necesita un certificado de residencia fiscal de su país.
Los residentes en otros países, incluido el Reino Unido, pagan un 24 % sobre la renta bruta.
Por los meses en que el piso está vacío o lo usa usted, paga por una renta imputada: el 1,1 % o el 2 % del valor catastral.
Cómo trata su propio país esta renta española depende de su situación; consúltelo con un asesor fiscal. La parte española se explica en el impuesto de los arrendadores no residentes: Modelo 210.
¿Alquilarlo usted mismo o con un gestor?
Alquilar por su cuenta desde otro país significa buscar y seleccionar inquilinos, redactar contratos, entregar llaves, organizar la limpieza entre inquilinos, seguir las reparaciones y estar localizable si algo falla. En el alquiler de temporada, esto ocurre varias veces al año.
Nestor, la empresa de gestión de alquileres del grupo Globexs en Valencia, se encarga de ello sobre el terreno a través del Plan Superior de Globexs:
Globexs publica su piso como anuncio destacado, selecciona a los inquilinos, prepara el contrato y gestiona la fianza y los pagos mensuales;
Nestor se ocupa del check-in y el check-out, la limpieza entre inquilinos, los inventarios y la atención al inquilino durante la estancia;
usted paga una cuota inicial única de 400 € + IVA y, después, el 10 % de cada mensualidad mientras el piso esté alquilado a través de Globexs;
toda reparación de más de 300 € se le envía antes para su aprobación;
la renta se le transfiere el día 5 o el 20 de cada mes.
Lo que suele costar la gestión en Valencia y lo que incluye está en cuánto cuesta la gestión de alquiler en Valencia.
Paso a paso
Elija el modelo: de temporada o de larga duración. El turístico solo es posible si su piso cumple las estrictas condiciones.
Prepare el piso: mobiliario, wifi y pequeñas reparaciones para un alquiler de temporada.
Resuelva la parte fiscal: el NIE, el certificado de residencia fiscal y un plan para el Modelo 210.
Decida si lo alquila usted o con un gestor.
Haga redactar un contrato para cada inquilino con un motivo concreto y una fecha de fin que encaje.
Preguntas frecuentes
¿Puedo seguir alquilando mi piso en Valencia a turistas?
Normalmente no. Desde las normas de 2026, un nuevo piso turístico en un edificio residencial solo es posible en planta baja o primera, con acceso propio, en un barrio por debajo de los límites y con la aprobación de la comunidad de propietarios.
¿Necesito licencia para un alquiler de temporada?
No. Un alquiler amueblado de 11 días o más a la misma persona no es un alquiler turístico. El contrato debe indicar un motivo temporal real y una fecha de fin que encaje.
¿Cuánto alquiler puedo pedir?
A finales de 2026, un piso amueblado de uno o dos dormitorios en Valencia se alquila por unos 1.300 a 2.500 € al mes, según la zona, el tamaño y el estado.
¿Cuántos impuestos pago en España si vivo fuera?
Un 19 % sobre los ingresos netos si vive en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y un 24 % sobre la renta bruta si vive en otro país. Se declara con el Modelo 210.
¿Cuánto cuesta que gestionen mi piso?
En Nestor, una cuota inicial única de 400 € + IVA y, después, el 10 % de cada mensualidad. La búsqueda del inquilino, el check-in, el check-out, la limpieza entre inquilinos y los inventarios están incluidos.
Pida una propuesta para su piso
Envíenos la dirección, el tamaño y la situación actual de su piso. Recibirá una propuesta por escrito con lo que incluye y lo que cuesta, sin visita y sin compromiso. Contactar con Nestor
