Rendimiento del alquiler en Valencia: bruto vs neto y cómo calcularlo
Última actualización: 26 de septiembre de 2026
En el escenario típico que se muestra a continuación, un piso con un rendimiento bruto del 7,8% sobre su precio deja a su propietario un rendimiento neto de aproximadamente el 3,5%. Ninguna cifra está equivocada; miden cosas diferentes. Esta guía explica el rendimiento del alquiler que los propietarios y compradores en Valencia deberían calcular por sí mismos, incluyendo costes de compra, costes de mantenimiento, alquiler a medio plazo frente a largo plazo, y un ejemplo práctico. Es información general, no un consejo de inversión.
Rendimiento bruto y rendimiento neto
El rendimiento bruto es la renta anual dividida por el precio del piso, y el rendimiento neto es la misma suma después de deducir los costes de poseer y alquilar el piso.
Rendimiento bruto = renta anual ÷ precio de compra × 100
Rendimiento neto = (renta realmente recibida − costes de mantenimiento) ÷ inversión total × 100
El rendimiento bruto suele citarse solo sobre el precio de compra, y a veces sobre la inversión total: el precio más el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), notaría, registro de la propiedad y honorarios legales, además de cualquier mobiliario o reforma. La segunda cifra es más baja, así que indique a cuál se refiere y compare cifras similares.
El rendimiento neto normalmente se calcula sobre la inversión total, el dinero que ha invertido, y antes del impuesto sobre la renta, ya que el impuesto depende del propietario y no del piso.
Qué mide una cifra de rendimiento publicada
Una cifra de rendimiento publicada solo es útil junto a la suya propia si sabe cómo fue calculada.
El portal idealista compara rentas solicitadas con precios de venta solicitados, y situó el rendimiento bruto de comprar una vivienda para alquilar en España en un 6,5% en el segundo trimestre de 2026 (idealista, 6 de julio de 2026). El indicador de rendimiento bruto de alquiler del Banco de España, calculado de forma diferente, se situó en un 2,9% para el mismo trimestre (Banco de España, indicadores del mercado inmobiliario, septiembre 2026). Ambos son nacionales y brutos: contexto general, no la cifra para su piso.
Qué costes de compra: la inversión total
Para un piso de segunda mano en Valencia, el mayor coste de compra tras el precio es el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): 9% desde el 1 de junio de 2026, y 11% cuando el valor supera 1 millón de euros.
El ITP se aplica sobre el valor catastral de referencia del piso, o sobre el precio si este es mayor. Existen tipos reducidos para casos específicos, principalmente para la vivienda habitual del comprador, así que consulte con un abogado si alguno aplica. Un piso de obra nueva comprado al promotor paga IVA al 10% en su lugar, más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), 1,4% en la Comunitat Valenciana para un piso comprado para alquilar.
Los honorarios de notaría y registro de la propiedad siguen escalas oficiales establecidas por real decreto y aumentan con el valor del piso. Añada honorarios legales y, para un alquiler a medio plazo, mobiliario.
Dentro del grupo Globexs, Bluekey Homes gestiona la búsqueda de propiedades para compradores extranjeros en Valencia, y TN Lawyers, un despacho de abogados inmobiliarios en Valencia dirigido por Tiscar Navarro, se encarga del aspecto legal de la compra.
Los costes de mantenimiento de un piso alquilado en Valencia
Los costes de mantenimiento de un piso alquilado en Valencia son los costes fijos de poseerlo, los costes que surgen con cada contrato de alquiler y la renta perdida mientras está vacío.
Línea de coste | Qué cubre | Alquiler a medio plazo | Alquiler a largo plazo |
|---|---|---|---|
IBI y cargos locales | Impuesto municipal anual sobre el valor catastral; tasas locales de residuos donde aplican | Propietario | Propietario |
Cuotas de comunidad | Costes compartidos del edificio: limpieza, ascensor, iluminación, reparaciones | Propietario | Propietario |
Seguro del hogar | Cobertura de edificio y contenido para un piso alquilado | Propietario | Propietario |
Reserva para mantenimiento | Caldera, aire acondicionado, fontanería, cerraduras, pintura | Propietario | Propietario |
Servicios y wifi | Electricidad, agua, gas, internet | Normalmente el propietario, incluido en la renta | Normalmente el inquilino |
Limpieza entre contratos | Limpieza y comprobación de inventario en cada cambio | Varias veces al año | Cuando un inquilino se va |
Reemplazo de mobiliario | Colchones, sofás, menaje, electrodomésticos | Regular | Poco, si está sin amueblar |
Cuota de gestión | Inquilinos, renta, reparaciones, limpieza, informes | Mensual | Mensual |
Semanas vacías | Renta perdida entre inquilinos | Unas pocas semanas al año si se gestiona bien | Raro, pero puede ser largo |
Impuesto sobre la renta | Impuesto español sobre la renta del alquiler | Propietario | Propietario |
Fácil de pasar por alto: en un alquiler a medio plazo el propietario paga los servicios también en semanas vacías, y el mobiliario se desgasta por contrato, no por año.
Impuesto sobre la renta del alquiler
La renta de un piso en Valencia se grava en España tanto si el propietario reside en España como en el extranjero, por lo que el rendimiento que conserva es el rendimiento neto después de impuestos.
Los propietarios no residentes declaran la renta en el Modelo 210, y dependiendo de dónde residan, el impuesto se aplica sobre la renta después de gastos o sobre la renta bruta. Los propietarios residentes en España la declaran en su declaración anual de la renta. La guía del Modelo 210 cubre tipos, costes deducibles y plazos, y Nestor facilita contactos con asesores fiscales verificados.
Medio plazo o largo plazo: el efecto en el rendimiento neto
Un alquiler a medio plazo suele tener un rendimiento bruto más alto y costes de mantenimiento más altos, por lo que la diferencia con un alquiler a largo plazo es menor en rendimiento neto que en bruto.
Un inquilino a medio plazo, con contrato amueblado de 1 a 11 meses, paga más al mes por mobiliario, servicios y flexibilidad. El propietario paga servicios y wifi, limpiezas de cambio, desgaste del mobiliario y semanas vacías. Un alquiler a largo plazo gana menos al mes y tiene pocos costes de rotación.
La palanca más importante sobre el rendimiento neto a medio plazo es el tiempo vacío: en el escenario típico abajo, un mes extra vacío reduce el rendimiento neto del 3,5% al 2,9%. Que las fechas de fin sean en meses fuertes y que el siguiente inquilino esté preparado pronto mantiene el tiempo vacío corto. Alquiler a medio o largo plazo compara ambos modelos en detalle.
Un ejemplo práctico: escenario típico
En este escenario típico, un piso de segunda mano comprado por 200.000 EUR y alquilado a medio plazo por 1.300 EUR al mes tiene un rendimiento bruto del 7,8% sobre el precio y un rendimiento neto de aproximadamente el 3,5% sobre la inversión total, antes de impuestos sobre la renta. Todas las cifras son redondas e ilustrativas, no datos de mercado.
Inversión total | EUR |
|---|---|
Precio de compra | 200.000 |
ITP al 9% | 18.000 |
Notaría, registro, honorarios legales y otros (estimado) | 4.000 |
Mobiliario para alquiler a medio plazo | 8.000 |
Inversión total | 230.000 |
Año uno | EUR |
|---|---|
Renta por 12 meses a 1.300 EUR | 15.600 |
Renta realmente recibida, 11 meses alquilados | 14.300 |
IBI y cargos locales | 400 |
Cuotas de comunidad | 840 |
Seguro del hogar | 250 |
Reserva para mantenimiento | 600 |
Servicios y wifi, 12 meses | 1.440 |
Limpieza, 3 cambios | 450 |
Reserva para reemplazo de mobiliario | 500 |
Cuota de gestión (ilustrativa) | 1.800 |
Costes de mantenimiento | 6.280 |
Ingresos netos antes de impuestos | 8.020 |
Rendimiento bruto sobre precio: 15.600 EUR ÷ 200.000 EUR = 7,8%
Rendimiento bruto sobre inversión total: 15.600 EUR ÷ 230.000 EUR = 6,8%
Rendimiento neto sobre inversión total: 8.020 EUR ÷ 230.000 EUR = 3,5%
La cuota de gestión es una cifra redonda ilustrativa, no un presupuesto; la cuota real proviene de una propuesta escrita para el piso específico. Con una hipoteca, los intereses son un coste de mantenimiento más, y la cifra útil pasa a ser el retorno sobre el dinero efectivo invertido. Un cambio en el valor del piso no forma parte del rendimiento.
Cómo calcular el rendimiento de su propio piso
Para calcular el rendimiento de un piso en Valencia, parta de la renta que realmente puede cobrar en un año, no de la renta mensual solicitada multiplicada por 12.
Sume la inversión total: precio, ITP o IVA y AJD, notaría, registro y honorarios legales, mobiliario o reforma.
Multiplique la renta mensual por los meses que el piso estará alquilado de forma realista.
Liste un año de costes de mantenimiento según la tabla, usando documentos reales como el último recibo de IBI y el estado de cuenta de la comunidad.
Reste los costes, divida por la inversión total y use el mismo método para cada piso que compare.
Calcule el impuesto con un asesor.
Dónde encajan Nestor y el grupo Globexs
Nestor es una empresa de gestión inmobiliaria en Valencia dentro del grupo Globexs, y su informe mensual cubre la renta, limpieza, mantenimiento y reparaciones que afectan al rendimiento neto.
Un equipo, un contrato y un informe mensual cubren inquilinos, cobro de rentas, limpieza, mantenimiento, reparaciones, reformas y apoyo legal. La cuota es una cantidad fija mensual basada en la propiedad, el alcance del servicio y el número de unidades, por lo que la línea de gestión en su cálculo es una cifra conocida. Las reparaciones que superen un umbral acordado se presupuestan y aprueban por usted antes de comenzar el trabajo. Los pisos se anuncian en los principales portales de alquiler y en Globexs, la plataforma del grupo para alquileres amueblados a medio plazo a expatriados y profesionales. La página de servicios lista cada servicio, y qué hace realmente un gestor inmobiliario describe un mes normal.
Si posee un piso en Valencia o está a punto de comprar uno, envíe la dirección, el tamaño y la situación actual. Recibirá una propuesta escrita con una cuota mensual fija, sin visita requerida, sin compromiso. Solicite una propuesta de gestión
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre rendimiento bruto y neto del alquiler?
El rendimiento bruto es la renta anual dividida por el precio de compra o la inversión total. El rendimiento neto primero descuenta costes de mantenimiento como IBI, cuotas de comunidad, seguro, mantenimiento, gestión y semanas vacías, por lo que se acerca más a lo que realmente conserva.
¿El rendimiento bruto debe incluir los costes de compra?
Se usan ambas versiones. La cifra solo sobre el precio es más alta; la cifra sobre la inversión total, incluyendo ITP y honorarios, refleja lo que realmente ha gastado.
¿Qué rendimiento de alquiler puedo esperar en Valencia?
Depende del precio, la ubicación, el tipo de alquiler y cómo se gestionen las semanas vacías, por lo que debe calcularse piso a piso. Como referencia nacional, idealista situó el rendimiento bruto en España en un 6,5% en el segundo trimestre de 2026, basado en precios solicitados.
¿Cuánto es el impuesto de transmisiones patrimoniales en un piso en Valencia?
Para un piso de segunda mano, el ITP en la Comunitat Valenciana es del 9% desde el 1 de junio de 2026, y del 11% para valores superiores a 1 millón de euros, aplicado sobre el valor catastral o el precio, el que sea mayor. Un piso de obra nueva del promotor paga en su lugar un 10% de IVA más un 1,4% de AJD.
¿El rendimiento neto se calcula antes o después del impuesto sobre la renta?
Normalmente antes, porque el impuesto depende del propietario y no del piso, por lo que las cifras antes de impuestos se comparan más fácilmente. Calcule la cifra después de impuestos con un asesor fiscal; los propietarios no residentes declaran la renta española en el Modelo 210.
¿Un alquiler a medio plazo ofrece un rendimiento mayor que uno a largo plazo?
Normalmente un rendimiento bruto mayor, porque la renta mensual es más alta. La diferencia se reduce en rendimiento neto, porque el propietario paga servicios, limpiezas de cambio, desgaste del mobiliario y semanas vacías. Mantener el tiempo vacío corto es la principal palanca.
¿Cómo puede Nestor ayudar con los números?
La propuesta escrita de Nestor ofrece una cuota mensual fija para incluir en su cálculo, y el informe mensual cubre cobro de rentas, limpieza, mantenimiento y reparaciones en un solo lugar. Nestor también facilita contactos con asesores fiscales verificados, y el grupo Globexs incluye Bluekey Homes para búsqueda de propiedades y TN Lawyers para asistencia legal.
