Nieuwe regels voor toeristische appartementen in Valencia: wat eigenaren nu kunnen doen
Laatste update: 26 september 2026
Sinds mei 2024 waren nieuwe toeristische vergunningen in woonwijken van Valencia opgeschort. De pauze is voorbij en wat ervoor in de plaats kwam, is permanent. De regels voor toeristische appartementen die Valencia op 31 maart 2026 goedkeurde, stellen strikte limieten per wijk, district en blok, en bepalen welke appartementen toeristische verhuur mogen worden. Dit artikel legt uit wat er is veranderd, wat het betekent voor vergunninghouders en potentiële aanvragers, en wat een eigenaar in plaats daarvan of daarnaast kan doen: een gemeubileerde middellangetermijnverhuur of een langetermijnverhuur.
Wat veranderde in 2026
Valencia verving de tijdelijke bevriezing van nieuwe toeristische vergunningen door permanente verzadigingslimieten die gelden voor alle districten behalve Ciutat Vella.
De bevriezing was een moratorium goedgekeurd door de gemeente op 28 mei 2024 en verlengd in 2025. Op 31 maart 2026 gaf de gemeenteraad definitieve goedkeuring aan een wijziging van het Algemene Stedelijke Ontwikkelingsplan (PGOU) die alle toeristische accommodaties omvat: hotels, toeristische appartementencomplexen en toeristische appartementen (woningen voor toeristisch gebruik). Het werd gepubliceerd in het Officieel Provinciaal Bulletin (BOP) op 4 mei 2026 en trad 15 werkdagen later in werking, eind mei 2026, ter vervanging van het moratorium.
Ciutat Vella, het historische centrum, heeft een eigen Speciaal Plan met specifieke regels over toeristische accommodatie, dus eigenaren daar moeten dat plan raadplegen in plaats van de onderstaande cijfers.
De drie limieten
De nieuwe regels meten de toeristische druk met 3 indicatoren, en er kan geen nieuwe toeristische vergunning worden verleend als daarmee een van de limieten wordt overschreden.
Indicator | Wat wordt gemeten | Limiet | Toegepast op |
|---|---|---|---|
Toeristische plaatsen | Alle toeristische plaatsen (hotels, toeristische appartementen, toeristische woningen) als percentage van ingeschreven bewoners | 8% | Elke wijk en elk district |
Toeristische appartementen | Toeristische appartementen en units van toeristische appartementen als percentage van het totaal aantal woningen | 2% | Elke wijk en elk district |
Begane grond units | Units op de begane grond in toeristisch gebruik als percentage van het totaal aantal units op de begane grond | 15% | Elk kadastraal blok |
De cijfers variëren: ze worden herberekend naarmate vergunningen worden verleend of verlopen, en de gegevens over bewoners en woningen worden jaarlijks bijgewerkt. Volgens de regels publiceert de gemeente verzadigingskaarten en een openbaar register van toeristische accommodaties met vergunning, het CATAV, op haar website. Een wijk die vandaag open is, kan de volgende maand gesloten zijn, dus het is raadzaam de status te controleren op de dag van raadpleging.
Welke appartementen nog toeristisch mogen zijn
Zelfs in een wijk onder de limieten moet een nieuw toeristisch appartement in een woongebouw op de begane grond of eerste verdieping liggen, onder alle woningen van het gebouw, met een eigen ingang vanaf de straat en eigen trap en lift.
Het mag de ingang van bewoners of gemeenschappelijke ruimtes niet gebruiken. Dit sluit een nieuwe toeristische vergunning uit voor het typische appartement op een hogere verdieping in een woongebouw, in elk gebied waar de nieuwe regels gelden. Daarnaast zijn er twee aanvullende voorwaarden:
Comunidad de propietarios. Sinds 3 april 2025 vereist de Spaanse wet voorafgaande en uitdrukkelijke goedkeuring van de gemeenschap van eigenaren voor een nieuw toeristisch appartement: 3/5 van de eigenaren, die ook 3/5 van de participatiequota moeten bezitten.
Regionaal register. De Generalitat Valenciana vereist een gunstig gemeentelijk rapport over stedenbouwkundige compatibiliteit voordat een toeristisch appartement kan worden ingeschreven in het regionale toeristische register, en het registratienummer moet in elke advertentie worden vermeld.
Typisch scenario: een buitenlandse eigenaar kocht een appartement op de derde verdieping in Ruzafa om het na het moratorium aan toeristen te verhuren. Dat plan is nu afgesloten omdat het appartement boven de eerste verdieping van een woongebouw ligt. De realistische optie is een gemeubileerde middellangetermijnverhuur of een langetermijnverhuur.
Als je al een toeristische vergunning hebt
Een appartement met een geldige vergunning en registratie hoeft niet te sluiten: de nieuwe limieten regelen nieuwe toeristische accommodaties, en appartementen met een bestaande vergunning tellen mee voor die limieten.
Vier regels zijn nu belangrijker dan voorheen:
Vernieuwing elke 5 jaar. Het regionale register is 5 jaar geldig. Voor verlenging moet in de maand voor het verstrijken een nieuwe verklaring worden ingediend, met een bijgewerkt en gunstig gemeentelijk rapport, en het appartement moet voldoen aan de dan geldende regels. Een niet verlengd register wordt geannuleerd.
Verkoop draagt registratie niet automatisch over. Als een geregistreerd toeristisch appartement van eigenaar verandert, behalve door erfenis, moet de nieuwe eigenaar een nieuwe verklaring indienen met een gunstig rapport volgens de dan geldende regels.
De opgegeven periodes tellen mee. Elk toeristisch appartement geeft de periodes aan waarin het actief is, en kan worden uitgeschreven als het tijdens een opgegeven toeristische periode als woning of met een tijdelijk contract wordt verhuurd.
Verzekering. De exploitant moet een aansprakelijkheidsverzekering hebben voor toeristische activiteiten. Een polis die alleen woondekking biedt, is niet geldig.
Als je besluit het toeristisch gebruik definitief te beëindigen, bieden de nieuwe regels ook een termijn van 1 jaar vanaf mei 2026 om een wijziging naar residentieel gebruik aan te vragen, mits het appartement aan de normen voor een woning voldoet.
Overstappen op een gemeubileerde middellangetermijnverhuur
Een middellangetermijnverhuur is een tijdelijk gemeubileerd contract van 1 tot 11 maanden (seizoensverhuur) en vereist geen toeristische vergunning.
Volgens de regionale wet is een verhuur van 11 dagen of langer aan dezelfde persoon geen toeristische verhuur, en de Spaanse Wet op Stedelijke Verhuur (LAU) behandelt seizoensverhuur als een aparte categorie van de gewone woonverhuur. Huurders zijn personen die tijdelijk in Valencia verblijven met een einddatum: een werkbestemming, een herplaatsing, een semester, een gezin tussen huizen.
Twee voorwaarden houden het legaal. De noodzaak moet echt tijdelijk zijn, met reden en einddatum in het contract; een appartement dat feitelijk de hoofdwoning van de huurder is, valt onder de regels voor woonverhuur. En het appartement moet als verhuur worden aangeboden, niet via toeristische kanalen, omdat de regionale wet toeristisch gebruik aanneemt bij gebruik van toeristische kanalen. Nationale regels kunnen veranderen: eind september 2026 bereidde de Spaanse regering een nog niet goedgekeurd decreet voor over tijdelijke verhuur en kamerhuur, dus het is verstandig de actuele situatie te controleren voor ondertekening.
Voor een eerder toeristisch appartement is de verandering meestal klein. Het meubilair is er; wat verandert is de standaard: een geschikt bureau en stoel, winterbedlinnen, een complete keuken en betrouwbare wifi zijn belangrijker dan een welkomstmand. De checklist staat op een appartement klaarmaken voor de volgende huurder.
Of een langetermijnverhuur
Een langetermijnverhuur is een standaard wooncontract onder de LAU, waarbij het appartement de woning van de huurder wordt voor maximaal 5 jaar bij een particuliere verhuurder en 7 jaar bij een verhuurder-bedrijf.
De huurder kan na 6 maanden vertrekken met 30 dagen opzegtermijn, en de wettelijke fianza is 1 maand huur. Het is geschikt voor een niet-gemeubileerd of ouder appartement, op een locatie buiten de gebieden die expats zoeken, en voor een eigenaar die een voorspelbaar inkomen wil met weinig betrokkenheid. De volledige vergelijking staat op middellangetermijn- of langetermijnverhuur: wat past bij jouw appartement in Valencia.
Waar Nestor past
Nestor beheert middellangetermijn- en langetermijnverhuur in Valencia voor eigenaren in het buitenland, lokale eigenaren en bedrijven met appartementenportefeuilles, met één team, één contract en een vaste maandelijkse vergoeding.
Voor een appartement dat stopt met toeristisch gebruik betekent dat zoeken naar meubilair en voorbereiding van het appartement; publicatie op de belangrijkste verhuurportalen en op Globexs, het platform van de groep voor gemeubileerde middellangetermijnverhuur aan expats en professionals; in- en uitchecken met fianza en inventaris; schoonmaak tussen huurders; 24/7 hulplijn voor huurders; en advies over de Spaanse huurwet. Reparaties boven een afgesproken drempel worden door de eigenaar goedgekeurd voor aanvang. Zie alle diensten en wat een verhuurbeheerder echt doet.
Als de nieuwe regels je plannen voor een appartement in Valencia hebben veranderd, stuur dan het adres, de grootte en de huidige situatie. Je ontvangt een schriftelijk voorstel met vaste maandelijkse vergoeding, zonder bezoek en zonder verplichting. Vraag een voorstel aan.
Veelgestelde vragen
Kan ik nog een nieuwe toeristische vergunning krijgen in Valencia?
In beperkte gevallen. De wijk en het district moeten onder de limieten van 8% en 2% liggen, en in een woongebouw moet het appartement op de begane grond of eerste verdieping liggen, onder alle woningen, met eigen toegang vanaf de straat. De comunidad de propietarios moet ook goedkeuring geven.
Is het moratorium voor toeristische appartementen in Valencia voorbij?
Ja. Het moratorium gestart op 28 mei 2024 werd vervangen door permanente regels goedgekeurd op 31 maart 2026 en van kracht sinds eind mei 2026. Nieuwe aanvragen worden beoordeeld volgens de verzadigingslimieten.
Sluiten de nieuwe regels bestaande toeristische appartementen?
Nee. Ze reguleren nieuwe toeristische accommodaties. Een bestaand appartement blijft opereren zolang de vergunning en registratie geldig zijn, en de registratie moet elke 5 jaar worden vernieuwd.
Gelden de limieten in Ciutat Vella?
Nee. Ciutat Vella heeft een eigen Speciaal Plan met eigen regels over toeristische accommodatie, en eigenaren daar moeten dat plan raadplegen.
Is een middellangetermijnverhuur een toeristische verhuur?
Nee. In de Comunidad Valenciana is toeristische verhuur een verblijf tot 10 dagen door dezelfde gast. Een gemeubileerde middellangetermijnverhuur is een tijdelijk contract onder de Spaanse huurwet en vereist geen toeristische vergunning, mits de noodzaak van de huurder echt tijdelijk is.
Heeft mijn comunidad de propietarios inspraak?
Voor een nieuw toeristisch appartement wel: sinds 3 april 2025 is goedkeuring van 3/5 van de eigenaren nodig, die 3/5 van de participatiequota bezitten. Eigenaren die al onder de toeristische regels opereerden voor die datum kunnen doorgaan.
Als ik een appartement met toeristische vergunning verkoop, behoudt de koper die?
Niet automatisch. Een nieuwe eigenaar, behalve bij erfenis, moet een nieuwe verklaring indienen met een gunstig gemeentelijk rapport volgens de dan geldende regels.
Kan Nestor mijn appartement beheren als middellangetermijnverhuur?
Ja. Nestor beheert middellangetermijnverhuur van 1 tot 11 maanden en langetermijnverhuur in Valencia, met publicaties op de belangrijkste portalen en op Globexs voor expat- en professionele huurders. De vergoeding is een vaste maandprijs, en er wordt een schriftelijk voorstel gestuurd zonder bezoek en zonder verplichting.
