Het Spaanse huurregister na het arrest van het Hooggerechtshof: wat middellange termijn verhuurders nog nodig hebben

Laatste update: 26 september 2026

Vanaf 1 juli 2025 had een eigenaar die een toeristische of tijdelijke verhuur via een online platform in Spanje aanbood, eerst een nationaal registratienummer nodig. In mei 2026 heeft het Hooggerechtshof dat register nietig verklaard, maar niet alles wat ermee samenhing. Dit artikel legt uit wat de uitspraak betekent voor het huurregister dat Spaanse middellange termijn verhuurders moesten gebruiken, wat nog steeds van toepassing is en wat een tijdelijk contract voor een appartement in Valencia moet bevatten om stand te houden.

Wat het Hooggerechtshof heeft beslist

Op 19 mei 2026 heeft het Spaanse Hooggerechtshof het nationale enkelvoudige huurregister, gecreëerd door Real Decreto 1312/2024, nietig verklaard omdat de Staat geen bevoegdheid heeft om een register te beheren dat overlapt met die van de autonome regio's.

Het beroep werd ingesteld door de Generalitat Valenciana, de regionale overheid, en werd beslist door de Derde Kamer van het hof in uitspraak 620/2026. Het hof oordeelde dat het registreren van toeristische en kortdurende verblijven onder de bevoegdheden van de regio's valt op het gebied van toerisme en huisvesting, waar regionale registers al bestaan.

De uitspraak werd gepubliceerd in het Boletín Oficial del Estado (BOE) op 8 juni 2026. Het hof herhaalde de conclusie in latere uitspraken, over beroepen van toeristische appartementverenigingen uit Barcelona en Girona (21 mei) en van de regio Murcia (1 juni).

Wat het hof niet nietig verklaarde, is even belangrijk. De Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, het nationale digitale loket waarlangs platforms gegevens aan de autoriteiten versturen, blijft bestaan, evenals de plichten van platforms om die gegevens te verzenden, die de Staat onder zijn bevoegdheden inzake economische planning en officiële statistieken houdt.

Wat het register vereiste

Het nietig verklaarde register vereiste dat iedereen die een toeristische of tijdelijke verhuur via een online platform aanbood, een registratienummer (de NRUA) van het Kadaster moest verkrijgen voordat de advertentie live kon gaan.

Het betrof toeristische verhuur en ook niet-toeristische kortdurende verhuur, die het decreet koppelde aan het seizoenscontract (arrendamiento de temporada) in artikel 3.2 van de Spaanse huurwet (LAU), het contract dat wordt gebruikt voor gemeubileerde middellange termijn verhuur van 1 tot 11 maanden. Het decreet trad in werking op 2 januari 2025 en de verplichtingen golden vanaf 1 juli 2025.

De eigenaar verklaarde het adres, de kadastrale referentie en het type verhuur, en diende vervolgens elke 12 maanden een aangifte in met elk contract en de reden ervan. Als een nummer werd geschorst, moesten platforms de advertenties binnen 48 uur na een bevel verwijderen.

Wat werd nietig verklaard en wat blijft gelden

De uitspraak schafte elke verplichting die verband hield met het nationale registratienummer af, maar behield het gegevensuitwisselingssysteem dat erachter zit.

De regels die bepalen of een middellang contract geldig is, stonden nooit in het decreet. Die staan in de LAU, die sinds 2023 niet is gewijzigd.

Wat dit betekent voor een middellang appartement in Valencia

Een middellange termijn verhuurder in Valencia heeft geen nationaal registratienummer of jaarlijkse aangifte meer nodig, maar de advertenties van het appartement worden nog steeds aan de autoriteiten gerapporteerd en het contract moet nog steeds echt tijdelijk zijn.

Na de uitspraak zei het Ministerie van Huisvesting dat de regio's nu verantwoordelijk zijn voor de handhaving van de regels voor toeristische en seizoensverhuur. In de Comunitat Valenciana is het regionale register het Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, en dat is voor toeristische woningen (viviendas de uso turístico).

Volgens de toerismewet van Valencia is een toeristische woning een volledige woning die voor toeristische doeleinden wordt verhuurd voor 10 dagen of minder aan dezelfde gast; een appartement dat voor 11 dagen of langer aan één huurder wordt verhuurd, kan dat niet zijn. Een echte middellange termijn verhuur valt dus buiten het toeristische register. Er was ten tijde van schrijven geen regionaal register voor tijdelijke contracten aangekondigd in de Comunitat Valenciana.

Platforms sturen nog steeds elke maand de activiteitsgegevens, het adres en de URL's van het appartement naar het digitale loket, en regionale en lokale autoriteiten kunnen de gegevens voor hun gebied inzien, dus de advertentie, het contract en het daadwerkelijke gebruik van het appartement moeten hetzelfde verhaal vertellen.

De wet van Valencia gaat er ook van uit dat er een toeristisch doel is wanneer een appartement via toeristische kanalen wordt aangeboden, inclusief internet. Een middellange termijn advertentie moet de minimale verblijfsduur duidelijk vermelden, en een appartement dat ook verblijven van 10 dagen of minder accepteert, moet de regels voor toeristische woningen volgen.

Wat een echt tijdelijk contract moet bevatten

Een echt tijdelijk contract vermeldt waarom de huurder het appartement voor een beperkte tijd nodig heeft en wanneer het verblijf eindigt, en beide moeten waar zijn.

Spaanse rechtbanken kijken naar het werkelijke doel van de verhuur, niet naar de benaming op het contract. In februari 2026 behandelde de provinciale rechtbank van A Coruña in een door idealista/news gerapporteerde zaak een contract van 11 maanden en 15 dagen als een standaard woonhuur, waarbij werd geoordeeld dat de duur op zich een verhuur niet seizoensgebonden maakt. Een herclassificeerd contract krijgt de LAU-bescherming voor woonhuur, inclusief het recht om tot 5 jaar te blijven bij een particuliere verhuurder of 7 jaar bij een bedrijfsmatige verhuurder.

Een tijdelijk contract dat standhoudt, bevat meestal:

1. De reden voor het verblijf, concreet geformuleerd: een werkopdracht, een universiteitssemester, medische behandeling, de renovatie van de eigen woning van de huurder. Het overgebleven deel van het decreet noemt dezelfde soorten tijdelijke redenen.

2. Een vaste einddatum die overeenkomt met de reden. Een opdracht van 6 maanden en een contract van 11 maanden komen niet overeen.

3. Het vaste adres van de huurder elders, en een verklaring dat het appartement niet zijn permanente woning is.

4. Ondersteunende documenten in het dossier, zoals de opdrachtbrief of inschrijving, voor het geval het contract wordt aangevochten.

5. Een fianza van 2 maanden huur, die de LAU voorschrijft voor dit type contract, gestort bij de Generalitat Valenciana binnen een maand na ondertekening.

Typisch scenario: een eigenaar in Nederland verkreeg in 2025 een nationaal nummer voor haar appartement in Valencia en verhuurt het op 6-maandscontracten aan bezoekende onderzoekers. Zij hoeft nu geen jaarlijkse aangifte meer in te dienen. Ze heeft nog steeds per huurder een contract nodig waarin het onderzoeksverblijf wordt genoemd en dat eindigt wanneer het eindigt, de fianza gestort bij de Generalitat, en advertenties die de minimale verblijfsduur tonen.

Wat er mogelijk gaat veranderen

De volgende verandering voor middellange termijn verhuurders om in de gaten te houden is een gepland huisvestingsdecreet over tijdelijke contracten, geen nieuw register.

De regering heeft gezegd dat het decreet op 29 september 2026 aan de Ministerraad wordt voorgelegd. Volgens persberichten over het concept zou het tijdelijke contracten in de LAU brengen met een maximum van 12 maanden en een schriftelijke rechtvaardiging van de tijdelijke reden, en een contract zonder echte reden zou worden behandeld als een woonhuur. Vanaf 26 september 2026 is het decreet nog niet goedgekeurd en moet een koninklijk decreet-wet ook door het Congres worden gevalideerd.

Een contract dat al een echte reden en een einddatum vermeldt, is de beste voorbereiding op beide uitkomsten.

Waar Nestor past

Nestor beheert middellange en langetermijnverhuur in Valencia, en probleemoplossing en juridisch advies over de Spaanse huurwet is een van de zes diensten.

Verhuurbeheer omvat het optimaliseren van advertenties en prijzen, publicatie op de grote portals en op Globexs, in- en uitchecken met sleutels, fianzas en inventaris. De CEO van Nestor, Tiscar Navarro, is een vastgoedinvesteringsjurist. Gerelateerde artikelen: Middellange of langetermijnverhuur, Een appartement voorbereiden voor de volgende huurder en Wat een property manager eigenlijk doet. Alle zes diensten staan op de dienstenpagina.

Als u een appartement in Valencia bezit en wilt weten waar uw contracten en advertenties staan na de uitspraak, stuur dan het adres, de grootte en de huidige situatie. U ontvangt een schriftelijk voorstel met een vaste maandelijkse vergoeding, geen bezoek nodig en zonder verplichting. Vraag een voorstel aan.

Veelgestelde vragen

Heb ik nog een nationaal registratienummer (NRUA) nodig voor een middellange termijn verhuur in Spanje?

Nee. Het Hooggerechtshof heeft de nationale registratieprocedure op 19 mei 2026 nietig verklaard, met publicatie in de BOE op 8 juni 2026. Regionale regels blijven gelden voor het type verhuur dat u aanbiedt.

Is de Ventanilla Única Digital nog van kracht?

Ja. Het hof heeft het nationale digitale loket en de plicht van platforms om maandelijks gegevens te sturen over elke advertentie behouden: activiteit, adres en URL's van advertenties.

Moet ik een middellang appartement registreren in het toeristische register van Valencia?

Niet als elke verhuur 11 dagen of langer aan dezelfde huurder is. Volgens de wet van Valencia is een toeristische woning verhuurd voor 10 dagen of minder aan dezelfde gast, en alleen toeristische woningen worden opgenomen in het Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana.

Moet ik nog de jaarlijkse huuraangifte indienen?

Nee. De aangifte die eigenaren met een nationaal nummer elke 12 maanden indienden, maakte deel uit van het nietig verklaarde register. Bewaar het contract en het bewijs van de reden, want een rechtbank kan er nog om vragen.

Kan ik de kosten terugkrijgen die ik voor het registratienummer heb betaald?

Mogelijk. Advocaten geciteerd door idealista/news wijzen op een staatsaansprakelijkheidsclaim tegen het Ministerie van Huisvesting binnen een jaar na publicatie van de uitspraak in de BOE op 8 juni 2026. Neem juridisch advies in voordat u op een datum vertrouwt.

Wat maakt een middellang contract echt tijdelijk?

Een echte reden voor een beperkte verblijfsduur, zoals werk, studie of medische behandeling, en een einddatum die daarbij past. De huurder moet elders een vaste woning hebben.

Wat gebeurt er als een rechtbank beslist dat het contract niet tijdelijk was?

Het contract wordt behandeld als een woonhuur onder de LAU. De huurder kan dan tot 5 jaar blijven als de verhuurder een particulier is, of 7 jaar als de verhuurder een bedrijf is.

Gaan de regels voor tijdelijke contracten binnenkort veranderen?

Mogelijk. Een huisvestingsdecreet dat op 29 september 2026 aan de Ministerraad wordt voorgelegd, zou volgens persberichten tijdelijke contracten beperken tot 12 maanden en een schriftelijke reden vereisen. Vanaf 26 september 2026 is het nog niet goedgekeurd en moet het nog door het Congres worden gevalideerd.